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　　近日，廣東省高級人民法院發(fā)布不動產(chǎn)租賃合同糾紛典型案例，其中郁南法院干警駱謙沖撰寫的李某強訴云浮市某有限公司租賃合同糾紛案件被廣東省高級人民法院在公眾號上作為典型案例推廣。

　　標題：締約時未如實披露已設(shè)定抵押權(quán)的事實，應(yīng)賠償承租人因抵押權(quán)實現(xiàn)而遭受的損失——李某強訴云浮市某有限公司租賃合同案。

　　基本案情：出租人某實業(yè)公司與承租人李某簽訂土地租賃合同前，未向李某如實披露租賃土地已設(shè)定抵押權(quán)的事實。合同履行中，因抵押權(quán)實現(xiàn)，出租人由某實業(yè)公司變更為案涉土地使用權(quán)的受讓人。受讓人要求月租金提高2萬元，李某基于前期投入成本尚未回收，且為免于向地上建筑物的多名承租人承擔(dān)違約責(zé)任的考慮，同意買受人提出的租金標準。李某遂訴請某實業(yè)公司支付違約金10萬元，并賠償剩余租賃期限內(nèi)的租金差額損失。

　　裁判結(jié)果：云浮市中級人民法院二審認為，某實業(yè)公司在締約階段未如實告知李某租賃土地的抵押情況，在雙方的租賃合同因抵押權(quán)實現(xiàn)而解除的情況下，李某有權(quán)請求某實業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。李某因抵押權(quán)實現(xiàn)而遭受的直接損失，主要體現(xiàn)為多付租金，而合同約定的違約金低于李某的損失，故綜合考慮某實業(yè)公司的違約程度、剩余租賃期限比例等因素，對李某合理期限內(nèi)的租金差額損失予以支持，并判令某實業(yè)公司向李某支付違約金。

　　典型意義：抵押在先，租賃在后，是“買賣不破租賃”的例外規(guī)則。在該情形下，因抵押權(quán)實現(xiàn)而導(dǎo)致租賃物發(fā)生所有權(quán)變動的，租賃合同解除。在本案出租人違約導(dǎo)致租賃合同解除的情況下，承租人積極實施替代交易，維護下一手租賃交易的穩(wěn)定。本案對承租人及時止損、減少矛盾沖突的做法予以肯定，引入替代交易規(guī)則計算守約方的可得利益損失。本案對引導(dǎo)合理維權(quán)、減少糾紛訴訟、促進租賃物的有效利用以及維護社會穩(wěn)定具有重要意義。

　　今后，郁南法院將認真履行審判執(zhí)行工作職責(zé)，立足司法實踐，利用好法答網(wǎng)、人民案例庫，深挖精品案例，把案例編報作為總結(jié)執(zhí)法辦案經(jīng)驗、提升司法能力的重要抓手，努力提升業(yè)務(wù)能力水平，為實現(xiàn)“脫薄向強”打下堅實基礎(chǔ)。